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  • 重慶市銅梁區國有建設用地使用權土地級別和基準地價的通知銅府辦〔2016〕124號

    摘要:

    各鎮人民政府、街道辦事處,區政府有關部門,有關單位:

    重慶銅梁區國有建設用地使用權土地級別和基準地價已經區政府第94次常務會議審議通過,現予以公布,并將相關貫徹執行事宜通知如下:

    一、基準地價是政府管理和調控土地市場的基本手段,是制定土地稅費、核算土地資產收益的主要依據,區政府有關部門和有關單位務必高度重視、嚴格執行。

    二、基準地價自2016年9月16日起開始執行。2016年9月15日前(含9月15日)區國土房管局受理的業務審批件,仍按渝國土房管發〔2007〕779號文件公布的土地級別執行(以行政審批業務受理憑證開具時間為準);2016年9月16日后(含9月16日)區國土房管局受理的業務審批件,均按本通知公布的土地級別執行。

    三、區政府有關部門和有關單位要做好相關政策的銜接工作,實施中的具體問題由區國土房管局負責解釋。

    四、若個別區域土地級別影響因素發生明顯變化,土地級別需作調整,或者基準地價實施過程中遇到其他問題,請各相關單位及時向區人民政府反饋。

    銅梁區國有建設用地使用權基準地價說明

    一、適用范圍

    銅梁區國有建設用地使用權基準地價(以下簡稱基準地價)適用于銅梁區范圍內的國有建設用地。

    二、基準地價內涵

    基準地價的內涵為城鎮國有建設用地使用權不同級別、不同用途、設定容積率和土地開發程度下,特定出讓年限的區域平均價格?;鶞实貎r的價格表現形式為樓面地價,是指單位建筑面積分攤的完整的國有建設用地使用權的平均價格(單位:元/平方米)。

    (一)基準地價容積率

    商業為3.0,辦公為3.0,住宅為2.5,工業為1.0。

    (二)基準地價土地開發程度

    商業、辦公、住宅為“六通一平”,即宗地外通路、通電、通訊、通上水、通下水、通燃氣及宗地內場地平整;工業為“五通一平”,即宗地外通路、通電、通訊、通上水、通下水及宗地內場地平整。

    (三)基準地價使用年限

    商業為40年,辦公為40年,住宅為70年,工業為50年。

    (四)基準地價期日

    2016年1月1日。

    三、土地用途分類

    基準地價土地用途分為商業、辦公、住宅和工業四類。

    (一)商業類

    包括批發零售用地(包括商場、商鋪、商店、超市、各類批發(零售)市場等用地)、住宿餐飲用地(包括賓館、旅館、招待所、服務型公寓、自駕車和房車營地、度假村、酒店、飯店、餐廳、酒吧等用地)、金融保險用地(包括銀行、證券期貨交易所、保險公司等金融活動場所用地)、娛樂康體用地(包括劇院、音樂廳、電影院、歌舞廳、網吧、大型游樂設施、影視城及仿古城等人造景觀用地、高爾夫、賽馬場、溜冰場、跳傘場、摩托車場、射擊場,以及通用航空、水上運動的陸域部分等用地)、其他商服用地(包括洗車場、洗染店、廢舊物資回收站、維修網點、照相館、理發美容店、洗浴場所、業余學校、民營培訓機構、私人診所、寵物醫院、汽車維修站、加油站、加氣站、充電站、停車場(庫)及獨立地段的電信、郵政、供水、燃氣、供電、供熱等其他公用設施營業網點用地)。

    殯葬用地(包括殯儀館、火葬場、骨灰寄存堂、陵園、墓地等殯葬場所用地)參照商業用途確定。

    (二)辦公類

    包括商務辦公用地(指企業、服務業等辦公場所用地,包括寫字樓、商業性辦公樓、企業廠區外獨立的辦公樓以及貿易、設計、咨詢等技術服務辦公用地)、藝術傳媒用地(指文藝團體、影視制作、廣告傳媒等用地,包括廣播電視、電視臺、電影廠、報社、雜志社、通訊社、出版社等)、行政辦公用地(指黨政機關、社會團體、事業單位等機關團體用地)。

    文化設施用地(包括公共圖書館、博物館、檔案館、科技館、紀念館、美術館和展覽館、會展中心、綜合文化活動中心、文化館、青少年宮、兒童活動中心、老年活動中心等設施用地)、教育科研用地(包括高等院校、中等專業學校、中學、小學、科研事業單位用地)、體育用地(包括體育場館、體育訓練基地等用地)、醫療衛生用地(包括醫療保健、衛生防疫、康復急救、醫檢藥檢設施等用地)、社會福利設施用地(包括福利院、養老院、孤兒院等用地)、監教安保用地(包括監獄、看守所、拘留所、勞改勞教場所、戒毒所和安全保衛設施等用地)、外事用地(包括外國駐華使館、領事館、辦事處、國際機構等用地)及宗教用地(包括廟宇、寺院、道觀、教堂等宗教活動場所用地)參照辦公用途確定。

    (三)住宅類

    指用于一類居住、二類居住、三類居住用地中的住宅用地(包括普通住宅、公寓、別墅等)。

    (四)工業類

    包括工業用地(指工礦企業的生產車間、庫房及其附屬設施等用地)、物流倉儲用地(指物資儲備、中轉、配送等用地)、采礦用地(指采礦、采石、采砂(沙)場、鹽田、磚瓦窯等地面生產用地及尾礦堆放地)。

    公用設施用地(指用于城鄉基礎設施的用地,包括供水、供電、供燃氣、供熱、郵政基礎設施及基站、廣播電視通信基站、消防、防洪、排水、環衛等設施用地)及交通水利設施用地(包括鐵路、公路、港口碼頭、機場、管道運輸、城市道路、軌道交通、交通樞紐、交通站場、水工建筑等設施用地)參照工業用途確定。

    其他未列入上述范圍的用地,其用途類別可參照相關或相近用地用途類別確定。辦公類、住宅類、工業類用地中的配套經營性設施用地,應參照商業用途確定。

    四、基準地價的應用

    運用基準地價系數修正法進行宗地價格評估時應適用對應用途級別的基準地價,并根據宗地實際情況進行土地用途、期日、年期、容積率、區域和個別因素及土地開發程度等修正。評估多用途混合的宗地價格時,應按各具體用途分別修正后加權測算。

    (一)宗地價格計算公式

    1.地上計容部分

    樓面地價=適用的基準地價×土地用途修正系數×期日修正系數×年期修正系數×容積率修正系數×區域和個別因素修正系數±土地開發程度修正值

    地面價=樓面地價×R

    R為設定容積率(工業用地R為1;商業、辦公、住宅用地設定容積率小于1時,R取1)。

    2.地下不計容部分

    樓面地價=適用的基準地價×相應用途地下空間修正系數×期日修正系數×年期修正系數×區域和個別因素修正系數±土地開發程度修正值

    地面價=樓面地價×(建筑面積÷宗地土地面積)

    (二)宗地價格測算中有關參數的確定

    1.適用的基準地價的確定

    根據宗地的法定用途,按照本說明第三條規定的基準地價分類,確定適用的基準地價用途后,根據國土部門公布執行的土地級別,確定對應用途級別應適用的基準地價。

    2.用途修正系數的確定

    宗地需要進行用途修正的,地上計容部分應按照《土地用途修正系數表》確定用途修正系數;地下不計容部分應根據《地下空間修正系數表》相應用途比準類別確定相應用途地下空間修正系數。

    3.期日修正系數的確定

    期日修正系數=宗地估價期日的地價指數÷基準地價期日的地價指數

    宗地估價期日的地價指數以重慶市地價動態監測成果公布的地價指數、地價增長率為準。

    4.年期修正系數的確定

    為土地還原率(商業、辦公、住宅、工業分別為7.50%、7.18%、6.51%、5.81%)或宗地剩余使用年限或基準地價規定的對應用途土地使用年限。

    5.容積率修正系數的確定

    按照宗地的設定容積率(R),根據《容積率修正系數表》確定容積率修正系數。商業、辦公、住宅:容積率小于1.0時,按容積率1.0確定修正系數;容積率大于4.5時,按容積率4.5確定修正系數。工業用地不進行容積率修正。

    當R1

    X=X1+(X2-X1)×(R-R1)/(R2-R1)

    X1、X2為R1、R2所對應的容積率修正系數。

    6.土地開發程度修正值的確定

    當宗地的土地開發程度與基準地價設定的土地開發程度不一致時,應根據《土地開發程度修正值表》確定開發程度修正值。

    上述《土地開發程度修正值表》中的土地開發程度修正值為土地面積單價,應用中應按下列公式換算為建筑面積單價:

    宗地地上計容部分的土地開發程度修正值(建筑面積單價)=土地開發程度修正值(土地面積單價)÷宗地容積率

    宗地地下不計容部分的土地開發程度修正值(建筑面積單價)=土地開發程度修正值(土地面積單價)÷(宗地地下不計容建筑面積÷宗地土地面積)

    宗地同時具有地上計容部分和地下不計容部分的,評估時只計算宗地地上計容部分的土地開發程度修正值,地下不計容部分的土地開發程度不作修正。

    7.區域和個別因素修正系數的確定

    按照《區域和個別因素修正系數表》,根據宗地各種因素情況確定每種因素的修正系數,應用上述公式測算宗地的區域和個別因素修正系數。為第種因素的修正系數。


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